张X、李X、王X等确认合同无效纠纷

律师观点分析

原告：张X

委托诉讼代理人：潘律师。

被告：李X

被告：王X

二被告共同委托诉讼代理人：张X，河南XX律师。

被告：某公司

第三人：辜X

原告张X与被告李X、某公司、第三人辜X为确认合同无效纠纷一案，本院于2023年5月12日受理后，依法适用简易程序审理。2023年5月19日，原告张X申请追加王X为本案被告。2023年5月29日本案公开开庭进行了审理，原告张X的委托诉讼代理人潘X、被告李X、王X的共同委托诉讼代理人张X、第三人辜X到庭参加了诉讼，被告某公司经本院传票传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告张X向本院提出诉讼请求：1、依法解除第三人辜X代原告和被告李X口头签订的房屋买卖协议；2、确认某公司与被告李X签订的《某认购协议》无效；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告和第三人辜X系朋友关系。2021年1月，原告因被监视居住期间，因原告人身自由受到限制，涉及原告购买本村村民王X、陈X、王X甲、肖X、张X、王X乙的五个半房产需要与开发商签订相关补偿手续，原告便委托第三人辜X代为办理。2021年1月26日，第三人以自己名义代原告与被告某公司签订了一份房场安置赔偿协议书。2021年10月27日，在原告不知情的情况下，第三人将该“协议书”中补偿给原告的某房屋以45万元价格出卖给被告李X。当时被告李X支付购房款10万元，并给原告代理人辜X出具了欠款35万元的欠条一份，口头约定一个月内将下余款项付清。后第三人辜XX将该房的出卖情况告知原告，原告勉强同意。然而在被告出具欠条后的数年间，被告李X在原告多次追要下余35万元欠款的情况下，均以各种理由拒付。其行为构成根本违约，并以实际行动表明拒不履行口头约定的房屋买卖协议。被告某公司明知该套案涉房屋为原告依法取得的赔偿安置房屋，被告李X也对上述事实明知，且在未完全履行口头约定房屋买卖协议的情况下，恶意串通，于2022年下半年，二被告直接签订案涉房屋的“认购协议”，将原告所有的该案涉房屋直接转卖给被告李X。综上所述，第三人代原告出卖给被告李X的该套案涉房屋，在原告多次主张权利的情况下，拒不履行付款义务，存在严重违约行为。被告李X的迟延履行造成合同目的无法实现。根据法律规定应予解除。被告某公司与李X签订的认购协议应属无效。原告故此起诉。

原告张X向法庭提供的证据材料有：

1、委托书；2、协议书；3、解除代理关系短信；4、欠条复印件及第三人备注内容一份；5、华龙园签约确认单一份；6、事项处理意见书一份；7、原告与被告李X通话录音材料一份。

被告李X、王X辩称，1、与第三人辜X签订的房屋买卖协议、与某公司签订的房屋认购协议均不违反法律强制性规定，应为合法有效协议；2、原告陈述不实。李X与第三人辜X口头约定是办理房产按揭手续后付清剩余款项，不是一个月内付清。由于某公司的账户被方城县房产管理中心监管，致使李X无法办理按揭手续，非李X过错。李X愿意酌情补偿原告损失；3、交易过程中没有所谓的恶意串通，原告诉状中也明确其同意房屋出卖给李X。故应驳回原告诉讼请求。

被告李X、王X向法庭提供的证据材料有：

1、赵某、王X分别与某签约确认单各一份；2、方城县商品房预售款监管账户解除证明。

第三人辜X辩称，当时房子出卖的时候与原告沟通过，先给10万元，等监管解除办理按揭后一次性付清余款。

第三人辜X向法庭提供的证据材料有：

委托书一份。

被告某公司经本院传票传唤未到庭，未提交答辩状，未向法庭提供证据材料。

根据当事人的陈述及当庭出示的证据，本院确认如下事实：

被告某公司系房地产开发企业。被告某公司在开发建设某项目时，因使用原告的宅基地，与原告达成关于房产宅基地赔偿的协议书。因当时原告不能亲自办理相关手续，原告于2021年1月26日向第三人辜X出具委托书一份，委托辜X全权代表原告办理相关房子的补偿手续。2021年1月26日，第三人辜X作为原告的代理人与被告某公司签订《协议书》，约定，被告某公司向原告支付房产宅基地赔偿款共计300万元整，除付现金20万元外，用某项目4套住宅顶抵220万元。2021年10月27日，第三人辜X将被告某公司顶抵的4套住宅中的房屋以45万元的价格出卖给被告李X。被告李X当日支付购房款10万元，下余35万元出具欠条一份，注明：“今欠辜X房款叁拾五万元整（350000元），某小区某号楼某室。李X2021.10.27”。按原告诉状陈述，第三人辜X出卖房产后将房产出售情况告知原告，原告表示同意。庭审中，原告表示被告李X交付的10万元购房款，原告已经收到。并在随后多次向被告李X追要下欠购房款。被告李X至原告起诉日未支付下欠购房款35万元。

2023年4月24日，第三人辜XX在欠条下方备注，欠条上所欠款项为欠原告张X的款项。

另查明，2021年10月19日，被告李X的妻子即被告王X与被告某公司签订《某签约确认单》，确认买受人王X购买××号楼××单元××室。庭审中，第三人辜X陈述，是其通知李X去办理的确认手续。

另查明，2023年5月4日，被告某公司的商品房预售款账户被解除监管。

综上事实，本院认为：当事人对自己提出的主张，应当提供证据予以证实，否则应承担不利的法律后果。本案中第三人辜X将原告所获得补偿的房屋出卖给被告李X后，原告已经予以认可，且原告收到了购房款10万元及下余购房款35万元的欠条，所以该口头房屋买卖合同已经合法成立。因原告未提供充分有效证据证实有关下欠购房款的支付时间，及未支付购房款应解除合同的相关约定，且案涉房产因被告某公司的售房款账户被监管而无法办理按揭付款手续的事实客观存在，所以被告李X不能办理按揭付款手续，继而不能向原告支付购房款的行为不是被告李X的过错。故原告以被告迟迟不支付购房款为由要求解除买卖合同的理由不能成立，本院不予支持。因被告李X并未与被告某公司签订《某认购协议》，所以原告请求判令确认被告某公司与被告李X签订的《某认购协议》无效的理由不能成立，本院不予支持。被告李X辩称口头买卖合同已经得到原告认可，及迟延付款不是其责任不应解除合同的理由成立，本院予以采信。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第一百七十一条第一款、第五百六十二条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

驳回原告张X的诉讼请求。

案件受理费减半收取50元，由原告张X负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。